Como declarar aluguel no Imposto de Renda: guia completo para pessoas físicas

Saiba passo a passo como declarar aluguéis no Imposto de Renda, incluindo Carnê-Leão, deduções permitidas e preenchimento no programa IRPF.

Declarar rendimentos de aluguel no Imposto de Renda pode parecer complexo, mas com orientação adequada você evita multas e problemas com a Receita Federal. Neste guia vamos explicar como declarar aluguel no Imposto de Renda passo a passo, desde a apuração mensal no Carnê-Leão até o preenchimento na declaração anual. Para aprofundar seu conhecimento sobre IR, confira também o livro indicado no link a seguir: livro de declaração de Imposto de Renda.

Entendendo os rendimentos de aluguel

Rendimentos de aluguel são considerados rendimento tributável pela legislação brasileira. Isso significa que todo valor recebido mensalmente pelo locador deve ser informado à Receita Federal, exceto em situações específicas de isenção. A forma mais comum para pessoas físicas que recebem renda de locação é o Carnê-Leão, sistema de apuração mensal de impostos para rendimentos recebidos de outras pessoas físicas ou do exterior.

Quem está obrigado a entregar declaração anual de ajuste do IRPF e recebe aluguel precisa: apurar o imposto mensalmente via Carnê-Leão, recolher à alíquota progressiva e informar esses valores na declaração anual. Caso o total de rendimentos isentos, não tributáveis ou tributados exclusivamente alcance valores acima do limite definido pela Receita, a entrega do IRPF é obrigatória independentemente do aluguel.

Se você também tem ganhos de capital com venda de imóveis, leia nosso Guia Prático para Declaração de Ganho de Capital na Venda de Imóveis para compreender como declarar corretamente esses proventos. É fundamental manter todos os comprovantes de recebimento, contratos de locação e comprovantes de pagamento de despesas relacionadas.

Carnê-Leão vs ficha de rendimentos

O primeiro passo para quem recebe aluguel de pessoa física é identificar em qual campo deve informar esse rendimento. As opções no programa IRPF são:

Carnê-Leão: sistema separado que exige apuração mensal e pagamento do DARF.
Ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoas Físicas e do Exterior”: soma dos valores mensais declarados no Carnê-Leão.

Quem não faz o Carnê-Leão, mesmo assim deve informar o total recebido de aluguel no campo acima, mas isso pode gerar inconsistências e riscos de autuação. Por isso a recomendação é usar o Carnê-Leão, caso o locatário seja pessoa física e o valor mensais ultrapasse R$ 1.903,98 (faixa de isenção mensal, que muda anualmente).

Já quem recebe aluguel de pessoa jurídica (por intermédio de imobiliárias ou construtoras) não usa o Carnê-Leão: basta informar o valor bruto recebido na ficha de Rendimentos Tributáveis de PJ. De qualquer forma, mantenha nota ou comprovante de retenção de IR para crédito na declaração anual.

Como preencher o Carnê-Leão

Para apurar o imposto mensal de aluguel, siga estes passos:

Baixe e instale o sistema Carnê-Leão disponível no portal da Receita Federal.
Clique em “Novo” e selecione a fonte pagadora como “Pessoa Física”.
Informe nome, CPF e endereço do locatário, bem como o valor bruto recebido no mês.
Registre as deduções permitidas (IPTU, condomínio, comissão imobiliária, despesas de manutenção e reparos).
O sistema calculará automaticamente o imposto devido com base na tabela progressiva mensal.
Emita o DARF e pague até o último dia útil do mês seguinte.

É fundamental não atrasar o pagamento do DARF para evitar multa e juros por atraso. Se esquecer de recolher, utilize o próprio Carnê-Leão para emitir DARF em atraso, que já inclui cálculo automático de juros e multa.

Ao final do ano-calendário, o sistema gera um arquivo de transmissão para o IRPF, facilitando o preenchimento da ficha de rendimentos na declaração anual.

Deduções permitidas em rendimentos de aluguel

O valor bruto recebido de aluguel não é totalmente tributável; algumas despesas podem ser deduzidas no Carnê-Leão. Entre as deduções previstas estão:

IPTU pago no mês correspondente aos rendimentos;
Condomínio rateado ao proprietário;
Comissão imobiliária recolhida à imobiliária ou corretor;
Despesas de manutenção e reparos comprovadas por notas fiscais;
Taxas de administração ou serviços de cobrança contratados.

Para cada despesa, guarde recibos, notas fiscais ou comprovantes de pagamento. Caso seja alvo de fiscalização, você precisará comprovar a dedução. Atenção: despesas com benfeitorias ou reformas que aumentem o valor do imóvel não são dedutíveis em Carnê-Leão; essas devem ser incorporadas ao custo de aquisição para fins de ganho de capital.

Vale lembrar que despesas de condomínio e IPTU somente são dedutíveis se recolhidas diretamente pelo proprietário. Se o locatário paga e não repassa, o proprietário não poderá deduzir esses valores.

Declarando no programa IRPF

Com todos os DARFs pagos e o arquivo do Carnê-Leão gerado, é hora de preencher a declaração anual:

Abra o programa IRPF e selecione o tipo de declaração (completa ou simplificada).
Acesse a ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoas Físicas e do Exterior”.
Clique em “Novo” e importe os dados do Carnê-Leão ou preencha manualmente o valor total anual de aluguel bruto e o imposto pago.
Se você recebeu aluguel de pessoa jurídica, informe na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PJ”.
Reveja a ficha “Pagamentos Efetuados” caso tenha deduções de despesas médicas ou previdência privada.
Finalize a declaração e transmita ao e-CAC da Receita Federal.

Após a transmissão, verifique o recibo e salve uma cópia para seu arquivo. Se houver imposto a pagar, escolha a forma de pagamento (DARF). Se tiver imposto a restituir, acompanhe o cronograma de restituições no site da Receita.

Para entender melhor outras deduções permitidas, leia nosso guia sobre declaração de criptomoedas, que também explica a seção de deduções e pagamentos no IRPF.

Erros comuns e como evitá-los

Na hora de declarar aluguel, alguns equívocos são frequentes:

Não usar o Carnê-Leão quando obrigatório;
Esquecer de pagar o DARF ou atrasar o pagamento;
Informar valores brutos sem deduzir despesas que podem reduzir a base de cálculo;
Duplicar rendimentos informando em mais de uma ficha;
Não guardar comprovantes de despesas e pagamentos.

Para evitar problemas, mantenha um sistema de organização digital ou físico de contratos de locação, recibos, notas fiscais de despesa e comprovantes de pagamento de DARF. Uma boa dica é usar uma planilha de controle financeiro, como a planilha de fluxo de caixa semanal gratuita, adaptada para registrar entradas de aluguel e saídas de despesas.

Perguntas frequentes

1. É obrigatório declarar aluguel no IR mesmo se o valor for baixo?

Se o total de rendimentos tributáveis (incluindo aluguel) superar o limite de isenção da Receita Federal, a declaração é obrigatória. Mesmo que você não atinja esse valor, é recomendável declarar se receber aluguel para não ter complicações futuras.

2. Posso deduzir IPTU mesmo que o locatário pague diretamente?

Não. Apenas despesas pagas diretamente pelo titular do rendimento podem ser lançadas no Carnê-Leão como dedução.

3. E se eu tiver mais de um imóvel alugado?

Você soma o valor bruto de todos os aluguéis no Carnê-Leão e faz o pagamento mensal único. Na declaração anual, importa-se o total anual e o imposto pago.

Conclusão

Declarar aluguel no Imposto de Renda não precisa ser um bicho de sete cabeças. Seguindo este guia completo você saberá quais rendimentos devem passar pelo Carnê-Leão, como apurar o imposto, quais despesas são dedutíveis e como preencher corretamente o IRPF. A organização de comprovantes e o uso de ferramentas de controle financeiro são fundamentais para evitar erros e multas. Se desejar aprofundar sua gestão financeira, confira também nosso artigo sobre planejamento e orçamento para finanças pessoais sustentáveis. Para complementar seus conhecimentos sobre Imposto de Renda, explore o material disponível no site e esteja sempre em dia com a Receita Federal.

Para quem busca livros especializados, veja nossas recomendações: livro guia completo de Imposto de Renda.